Argile (RGA) : étude de sol G1 obligatoire pour vendre un terrain

Qu'est-ce que le retrait-gonflement des argiles (RGA) ?

Le sol argileux gonfle quand il pleut et se rétracte quand il sèche. Ces mouvements verticaux successifs, amplifiés depuis quinze ans par les sécheresses estivales prolongées, fissurent les fondations et déforment les murs des maisons bâties sans précautions adaptées au sol. Le classement est défini par l'article R. 112-5 du Code de la construction et de l'habitation. Il s'appuie sur les formations géologiques argileuses, leur épaisseur et leur capacité de gonflement mesurée par le BRGM. Trois niveaux existent : zone faible (pas d'obligation d'étude), zone moyenne (étude G1 obligatoire à la vente d'un terrain non bâti) et zone forte (étude G1 à la vente, G2 recommandée pour adapter les fondations au site).

Pourquoi le RGA est-il devenu un risque majeur en France ?

Le RGA est aujourd'hui la première cause de sinistres sur les maisons individuelles en France. La carte d'exposition publiée en 2019 puis ancrée par l'arrêté du 22 juillet 2020 couvrait 48 % du territoire hexagonal. L'arrêté du 9 janvier 2026 porte cette proportion à 55 % à partir du 1er juillet 2026. Si vous êtes propriétaire en zone moyenne ou forte, vous n'êtes pas dans une situation exceptionnelle, vous êtes dans la moyenne. Le phénomène s'aggrave avec les sécheresses estivales : depuis 2003, chaque été chaud déclenche une vague d'arrêtés CatNat sécheresse-réhydratation pris commune par commune, sur la base d'indicateurs hydrométéorologiques instruits par le ministère.

Quels dégâts cause le RGA sur l'habitat ?

Les mouvements différentiels du sol se traduisent par des fissures sur les murs porteurs, surtout aux angles des ouvertures (portes, fenêtres), des décollements de carrelage et des déformations de planchers. Une fissure qui s'élargit après un été sec est un signal de RGA actif. Sur les cas graves, les fondations cèdent et la maison devient inhabitable. La parade est lourde : reprise de fondations, micropieux jusqu'à 8 mètres de profondeur, drainage périphérique pour stabiliser l'humidité du sol. Pour une maison existante en zone forte, surveillez l'apparition de fissures, photographiez-les avec une date et une règle graduée, et faites établir un constat par un professionnel avant l'été suivant. Ces éléments sont utiles pour une demande de reconnaissance CatNat sécheresse.

Quel coût pour l'assurance et les ménages ?

Entre 2018 et 2022, le RGA a généré 58 % des dommages reconnus en catastrophe naturelle (Géorisques). Le coût moyen d'un sinistre dépasse 20 000 € : reprise de fondations, micropieux, drainage périphérique. La franchise spécifique au RGA est de 1 520 € (au lieu de 380 € pour les autres CatNat) et reste à la charge de l'assuré. Le régime CatNat repose sur une surcotisation de 12 % sur les contrats d'assurance habitation, portée à 20 % au 1er janvier 2025 par arrêté pour absorber la sinistralité RGA croissante. Pour un ménage en zone forte, le cumul franchise + reste à charge + travaux non couverts dépasse souvent 30 000 €. C'est précisément ce coût que l'étude G1 obligatoire à la vente cherche à éviter : adapter les fondations en amont revient à 2 000 €, contre 30 000 € après sinistre.

Qu'est-ce qui change avec le nouveau zonage RGA au 1er juillet 2026 ?

L'arrêté du 9 janvier 2026, paru au Journal officiel le 31 janvier, met à jour la carte d'exposition au RGA. Le nouveau zonage couvre 55 % du territoire métropolitain en zone moyenne ou forte, contre 48 % auparavant. Environ 2 500 communes changent de classe. Parmi elles, 133 communes basculent en zone forte sur 18 départements (synthèse risques-adresse.fr sur données ASNR). L'entrée en vigueur est fixée au 1er juillet 2026 : à cette date, toute promesse de vente d'un terrain non bâti constructible relevant désormais d'une zone moyenne ou forte devra inclure l'étude G1 prévue par la loi ELAN. Les propriétaires en zone forte voient aussi leur prime d'assurance ajustée et l'attractivité de leur bien dépendre du diagnostic G1 disponible.

Comment vérifier pour mon adresse

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Que doit mentionner l'État des Risques en zone RGA ?

L'État des Risques (ERRIAL/IAL), obligatoire pour vente ou location, indique le niveau d'exposition RGA de la parcelle (faible, moyen ou fort) selon la dernière carte officielle. Pour un terrain non bâti constructible en zone moyenne ou forte, le vendeur doit y joindre l'étude géotechnique G1 prévue par l'article L. 112-22 du Code de la construction et de l'habitation. L'État des Risques se génère gratuitement sur errial.georisques.gouv.fr. Pour une maison déjà construite, la loi ELAN n'impose pas de G1 à la vente, mais l'État des Risques signale tout de même la zone, ce qui ouvre droit à négociation côté acquéreur et engage la responsabilité du vendeur s'il dissimule des fissures connues.

Étude G1 PGC : qui doit la faire, quand, et combien ça coûte ?

L'article L. 112-22 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 68), impose au vendeur d'un terrain non bâti constructible situé en zone moyenne ou forte de fournir une étude géotechnique préalable. Le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 en définit le contenu, et le dispositif est effectif depuis le 1er octobre 2020. L'étude G1 comporte deux volets. Le G1 ES (étude de site) identifie les formations géologiques en présence et leur sensibilité au RGA. Le G1 PGC (principes généraux de construction) traduit ces données en prescriptions : profondeur des fondations, drainage, gestion des eaux pluviales. L'étude s'annexe à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Son coût varie de 1 500 à 3 000 € pour un lot individuel standard, à la charge du vendeur. Son absence engage la responsabilité du vendeur (vice du consentement) et la responsabilité décennale du constructeur en cas de sinistre.

Sources officielles

• Géorisques — Retrait-gonflement des argiles
• Ministère de la Transition écologique — RGA dans la construction
• Loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (article 68)
• Décret n° 2019-495 du 22 mai 2019
• Arrêté du 22 juillet 2020 — carte d'exposition
• Arrêté du 9 janvier 2026 — nouvelle carte applicable au 1er juillet 2026

Ce guide est informatif. Il ne remplace pas l'État des Risques (ERRIAL/IAL) obligatoire pour vente ou location, ni l'étude géotechnique réglementaire. L'État des Risques peut être généré gratuitement sur errial.georisques.gouv.fr. Données originales sous Licence Ouverte 2.0 (Etalab), Ministère de la Transition écologique.